| 科目 | 月均（¥K） | 占比 | 说明 |
|---|---|---|---|
| 招商收入 | +1,064.6 | — | 租金 + 服务费 + 扣点 |
| MALL 租金 | -1,062.4 | 79% | 业主租金分摊，最大成本项 |
| 人事费 | -125.0 | 9% | 维修防损 11.6万 + 招商 0.9万 |
| 水电费 | -55.2 | 4% | 波动大（1.3万 ~ 10.6万） |
| 清洁费 | -8.9 | 1% | |
| 折旧摊销 | -71.7 | 5% | 非现金成本 |
| 停车场收入 | +59.1 | — | |
| 招商利润 | -199.4 | 收入 - 招商费用 | |
| EBITDA | -127.7 | 含折旧回补 |
| # | 楼层 | 面积 | 原规划业态 | 难度 |
|---|---|---|---|---|
| 4 | B1 | 85 m² | 美甲美睫 | 低 |
| 5 | B1 | 144 m² | 美体SPA | 中 |
| 10 | 1F | 288 m² | 龙哥自助小火锅（曾签约未落地） | 高 |
| 32 | 1F | 180 m² | 鲜零食/火锅/日料 | 高 |
| 37 | 1F | 30 m² | 手工DIY | 低 |
| 38 | 2F | 63 m² | 兰思图 · 女装 | 中 |
| 40 | 2F | 55 m² | 鞋包 | 中 |
| 45 | 2F | 56 m² | 猫瞳引力 · 眼镜 | 中 |
| 47 | 2F | 50 m² | 爱境AJUG · 女装 | 中 |
| 48 | 2F | 50 m² | 猫瞳引力 · 眼镜 | 中 |
| 49 | 2F | 48 m² | 苹果授权店 | 低 |
| 50 | 2F | 54 m² | 优庭家纺 | 中 |
| 51 | 3F | 206 m² | 推拿理疗 | 高 |
| 品牌 | 面积 | 坪效 | 月收入 | 处理建议 |
|---|---|---|---|---|
| 言十七 | 58 m² | ¥0.00 | ¥0 | 纯扣点无保底，实质零收入 优先处理 |
| 拼豆 | 30 m² | ¥0.00 | ¥1,350 | 10 月到期，不续约 |
| 嗨皮王国 | 224 m² | ¥1.06 | ¥17,203 | 大面积低效，到期评估换业态 |
| 智序AI生活馆 | 318 m² | ¥1.17 | ¥25,472 | 观察+约谈 |
| 超鹿运动 | 820 m² | ¥1.35 | ¥37,395 | 引流租户，坪效不做核心考核 |
依据总部「快乐、健康、幸福城」定调 + 新加坡邻里中心模式，空铺招商不走「谁租给谁」的老路，按社区生活中心重新排布业态。三元里社区画像（基于租户结构反推）：周边居民为主，餐饮消费力强，家庭/儿童需求未被满足，生活服务配套缺失。
| 缺失业态 | 优先级 | 建议落位 |
|---|---|---|
| 生鲜超市 / 精品菜场 | P0 刚需 | 1F #32（180 m²） |
| 社区药店 | P0 刚需 | B1 #4（85 m²） |
| 快递驿站 / 社区服务 | P0 刚需 | 1F #37（30 m²） |
| 社区食堂 / 美食广场 | P1 差异化 | 1F #10（288 m²） |
| 儿童教育 / 托管 | P1 家庭 | 2F 整合 2-3 铺 |
| 牙科 / 眼科诊所 | P1 健康 | 2F #45+48（106 m²） |
| 中医推拿 / 理疗 | P2 补充 | 3F #51（206 m²） |
| 宠物服务 | P2 补充 | 2F 小铺位 |
B1 · 美丽 + 健康层（229 m² 空置）：#4 社区药店+保健品（85 m²）、#5 品牌美容集合店或精品生鲜（144 m²），与已有理肤印象/美妍速配/秀十岁形成集群。
1F · 餐饮 + 生活服务（498 m² 空置）：#10 Happy 社区食堂（288 m²，6-8 档口，泰国模式）、#32 邻里生鲜超市（180 m²，对标钱大妈/盒马奥莱）、#37 菜鸟驿站+社区服务站（30 m²）。
2F · 家庭生活中心（376 m² 空置，整层重新定位）：零散零售已失败。有预算就硬改（拆墙合并），没预算就业态换血+租金优惠让租户自装。#38+#47 儿童才艺教室、#40 宠物洗护、#45+#48 合并为口腔/眼科诊所、#49 手机维修+配件、#50 社区缝纫/改衣。
3F · 健康休闲层（206 m² 空置）：#51 中医馆/推拿康复中心，与超鹿运动+KTV 形成「运动 → 放松 → 社交」闭环。
| 楼层 | 空铺面积 | 业态方向 | 预估坪效 | 月租金 | 信源 |
|---|---|---|---|---|---|
| B1 | 229 m² | 药店 + 美容 | ¥4.5 | ¥30,915 | 估算 |
| 1F | 498 m² | 社区食堂 + 生鲜 + 快递 | ¥5.5 | ¥82,170 | 推算 |
| 2F | 376 m² | 儿童 / 诊所 / 宠物 / 服务 | ¥3.5 | ¥39,480 | 估算 |
| 3F | 206 m² | 中医推拿 | ¥3.0 | ¥18,540 | 估算 |
| 合计 | 1,309 m² | ¥4.36 | ¥171,105 |
| 优化项 | 月增收 | 信源 | 依据 |
|---|---|---|---|
| 言十七 → 正常扣点/换租 | +¥5,000 | 估算 | 当前实质零收入，合同 2027.1 到期 |
| 嗨皮王国续约提租或换业态 | +¥8,000 | 推算 | ¥7,123 保底租金 + ¥10,080 服务费，坪效严重偏低 |
| 拼豆到期替换 | +¥3,000 | 数据 | 30 m²，合同 2026.10.31 到期，零保底纯扣点 |
| OPPO/熊喵小站免租期后起租 | +¥5,000 | 推算 | OPPO 7月签、熊喵6月签，免租期 1-3 个月 |
| 存量租户自然递增 | +¥15,000 | 数据 | 现有合同递增条款明确，按时间触发 |
| 合计 | +¥36,000 |
同一铺位招商结果不确定，按保守/基准/乐观三档给出收入区间，避免单一数字误导。
| 楼层 | 面积 | 保守 坪效 | 保守 月租金 | 基准 坪效 | 基准 月租金 | 乐观 坪效 | 乐观 月租金 | 保守逻辑 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| B1 | 229 m² | ¥3.5 | ¥24,045 | ¥4.5 | ¥30,915 | ¥6.0 | ¥41,220 | 新铺拿不到 B1 现有 ¥9.4 水平 |
| 1F | 498 m² | ¥4.5 | ¥67,230 | ¥5.5 | ¥82,170 | ¥6.5 | ¥97,110 | 龍哥原合同 ¥6.02 锚定乐观上限 |
| 2F | 376 m² | ¥2.5 | ¥28,200 | ¥3.5 | ¥39,480 | ¥4.5 | ¥50,760 | 新业态无参照，保守取最低 |
| 3F | 206 m² | ¥2.0 | ¥12,360 | ¥3.0 | ¥18,540 | ¥3.5 | ¥21,630 | 大面积业态坪效天然低 |
| 合计 | 1,309 m² | ¥3.36 | ¥131,835 | ¥4.36 | ¥171,105 | ¥5.37 | ¥210,720 |
| 科目 | 当前月均 | 降本方向 | 预估空间 | 信源 |
|---|---|---|---|---|
| MALL 租金 | ¥1,062.4K | 空铺期减免、招商培育期阶梯租金、出租率浮动机制 | ¥100-160K | 估算 |
| 人事费 | ¥125.0K | 总部平台共享招商人员，减少重复配置 | ¥15-25K | 估算 |
| 水电费 | ¥55.2K | 波动异常（1.3万~10.6万），排查空铺能耗 | ¥10-15K | 推算 |
| 合计 | ¥125-200K/月 |
两个变量决定执行节奏：招商团队到位时间和改造预算有无。以下按三种现实场景展开，每种场景独立可执行。
如果实在没有招商团队，5 个大铺（830 m²）不能空着等。降级处理：
| 铺位 | 原规划 | 降级方案 | 月租金 |
|---|---|---|---|
| 1F#10（288 m²） | 社区食堂 | 切割为 3-4 个小餐饮铺（麻辣烫/粉面/饺子），招个体户 | ¥25,000 |
| 1F#32（180 m²） | 生鲜超市 | 切割为社区菜场摊位（3-4 个个体菜贩） | ¥18,000 |
| 2F#45+48（106 m²） | 牙科诊所 | 分租给两个轻业态（美甲/理发/工作室） | ¥8,000 |
| 2F#47+38（113 m²） | 儿童教育 | 舞蹈室/瑜伽/工作室 | ¥6,000 |
| 3F#51（206 m²） | 中医推拿 | 切割为仓库/办公/工作室，低租金先填上 | ¥10,000 |
| 降级后合计 | ¥67,000/月 |
代价：邻里中心定位在这些铺位上无法兑现，但能避免大面积空置。
| 场景 A | 场景 B | 场景 C（降级后） | |
|---|---|---|---|
| 团队 | 1 个月到位 | 2 个月到位 | 无专门团队 |
| 预算 | 有 | 无 | 无 |
| 空铺填满面积 | 1,309 m² / 100% | 1,309 m² / 100% | ~780 m² / 60% |
| 增收（空铺+存量） | +¥207K | +¥180K | +¥95K |
| 降本 | ¥125-200K | ¥100-150K | ¥50-80K |
| 12 月 EBITDA | +¥55K ✅ | -¥5~+15K ⚠️ | -¥10~+5K ⚠️ |
| 稳定盈利时间 | 2026 年 12 月 | 2027 年 1-2 月 | 2027 年 Q1 |
| 邻里中心定位 | 完整兑现 | 基本兑现（2F 软改） | 部分兑现（大铺降级） |
以下动作三个场景通用，差别只在推进速度和执行主体。